友情提示：本文共有 8305 个字，阅读大概需要 17 分钟。
本文旨在探讨在事实物权与正当原因的情况下，对被撤销的经租房产所有权的归属认定问题进行研究。首先会解释事实物权的涵义和特征，以及正当原因对房产所有权归属认定的影响。接着将分析被撤销的经租房产所有权的情况，针对不同的具体案例进行归属认定分析。同时，还将讨论法律与实务中的相关问题和争议，对案例中的权利归属进行具体分析。最后，通过对相关判例和立法的研究，寻求归属认定问题的解决方案，并提出相应的建议，以期为类似情况下的权利归属问题提供指导和借鉴。
关智慧律师
“事实物权”是2001年孙宪忠和常鹏翱在《法学研究》第5期发表的《论法律物权和事实物权的区分》中提出的一个重要概念。当时《物权法》还没有通过，这篇文章以及“事实物权”的概念可能还没有引起大家足够的注意。现在，虽然我国正式的法律规范中还没有采用“事实物权”这个说法，但是在人民法院作出的裁判文书中，“事实物权”已经作为一个关键词语已经被多次、广泛使用。
今天（12月25日）晚上21点我在无讼案例数据库输入“事实物权”作为检索词进行检索，共检索到全文内容包含“事实物权”的民事判决书250份（包括一份最高人民法院公报案例），作出判决的法院涵盖全国28个省、直辖市、自治区。
我在的时候注意到孙老师的这篇文章，觉得“事实物权”这个概念对于我手头几个诉讼案件的分析和处理有很大的启发。12月27日，我在博客上发表了《没有产权证就没有产权吗？——从两则案例说起》的博文（/b/786331），其实就是结合自己正在处理的案例，谈一谈对孙老师所揭“事实物权”的学习体会。
我在博文中写道：《论法律物权和事实物权的区分》的主要观点是：在物权法中贯彻公示原则后，必然会有法律物权与事实物权的区分，这种区分是客观存在的。所谓法律物权是指由法定公示方式表征、其权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括纳入不动产登记的不动产物权和通过占有方式表征的动产物权。所谓事实物权，是指未通过法定公示方式表征，而真正权利人实际享有的物权。在不涉及第三人利益的情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，保护的基本措施是异议抗辩登记和更正登记等；在发生第三人物权善意取得的情况下,立法和司法保护的基本出发点是法律物权。
现在，很多法官已经在民事判决书理直气壮地引用《论法律物权和事实物权的区分》一文中的相关论述来论证案件了，例如最高人民法院公报案例（）三中民终字第09467号民事判决书写道：
“第三，《物权法》上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。
李×、唐×1认为，婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件；唐×2则主张××中心房屋的产权人是唐×3，即使唐×3与李×曾约定该房屋归李×拥有，也因未办理产权变更登记而未发生物权变动效力，该房屋仍应纳入唐×3的遗产范围。本院认为，唐×3与李×所签《分居协议书》已经确定××中心房屋归李×一人所有，虽仍登记在唐×3名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：
《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。《物权法》第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，《婚姻法》及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。
在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为。因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用《物权法》等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用《婚姻法》的相关规定。
本案中，《分居协议书》约定“××中心房屋归李×拥有，李×可以任何方式处置这些房产，唐×3不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐×3与李×基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力。××中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全。故唐×2虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐×3的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然××中心房屋登记在唐×3名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但《物权法》的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力。且结合唐×3与李×已依据《分家协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将××中心房屋认定为李×的个人财产，而非唐×3之遗产予以法定继承。原审法院根据物权登记主义原则确认××中心房屋为唐×3与李×夫妻共同财产实属不妥，本院予以调整。”
又如（）三中民终字第11915号民事判决书：
“《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。该条确立了不动产物权登记生效主义的一般原则，通过登记，可产生物权变动的效力。由于登记制度的存在，物权分为法律物权和事实物权。前者系已经纳入登记的物权，后者则指未纳入登记而由真正权利人实际享有的物权。事实物权是法律物权的事实基础，法律物权是事实物权的公示宣告；事实物权是本质物权，法律物权是形式物权；先有事实物权，后有法律物权；事实物权通过登记转化升格为法律物权，法律物权也可因登记的变更、撤销而褪去公示表征还原为纯粹的事实物权。
通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权一致。但由于法律的例外规定、可能存在的登记错误、原因法律行为的效力变化、当事人真实意思保留等，实践中亦会出现事实物权与法律物权不一致的情形，存在大量不具有登记的外观形式，但依法、依情、依理应该给予法律保护的事实物权。当二者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，人民法院可在查明取得物权之原因法律关系基础上，依据充分有效证据给予事实物权以保护，以重新确定法律物权层面上的真正权利归属，理由在于：
首先，不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定、不可推翻。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该条规定体现的立法原意表明，登记簿上的权利登记事项实为对物权的权利正确性推定，即推定权利本身存在的状态，登记簿上记载的主体可推定为真实权利人，享有所记载的权利。但这并不意味着作为私权利的物权来自于登记机构的创设赋予，物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认。而且，不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。
此外，根据《物权法》第十九条规定，登记错误时可更正登记，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误之后，依照法定程序请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。
其次，人民法院有权依法确定物权归属。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所以真实权利人可依法诉请确认权利，而当其所提之证据足以推翻、否定登记簿的权利推定力时，那么人民法院可以确认权利人的异议成立，推翻登记簿的记载，认定真实权利人。故彭平以×07号房屋事实物权与法律物权不一致为由提起物权确认之诉，有明确法律依据。关于是否应前置债权之诉而后方能物权确认问题，本院认为，本案中基础债权法律关系与物权确认之诉里的诉讼主体和客体之间均存在牵连关系，法院可一并予以审查。
二、彭平提交的证据能否证明其主张的事实物权的正确性
彭平为证明×07号房屋应归其单独所有，提交了施田力出具的两份《证明》、借款借据、物业管理费及供暖费发票、银行交易流水、协议、收据等证据加以证明。
……
综上，彭平所提交之证据足以证明其是真实的事实物权人，应给予法律物权层面的保护。故彭平的上诉请求具有充分事实和法律依据，应予支持。原审判决不当，本院予以调整。”
又如（）高民终字第862号民事判决书：
“本院认为，公民的物权受法律保护。依查明的事实，本案涉及两个法律关系，一是吴重凡作为买受人与中海信公司之间形成的房屋买卖法律关系，二是郑磊依据协议书与吴重凡之间形成的委托购房法律关系。在房屋买卖法律关系中，吴重凡与中海信公司签订了房屋买卖合同，双方实际予以履行，中海信公司将诉争房屋的产权过户登记到吴重凡名下，吴重凡取得了该诉争房屋在法律意义上的所有权。在委托购房法律关系中，郑磊与吴重凡签订的协议书是双方的真实意思表示，双方确认郑磊系以吴重凡的名义购买诉争房屋，购房款实际均为郑磊支付，郑磊对诉争房屋享有实际的产权和完全的使用权，吴重凡对该房屋不享有实际产权和使用权。换言之，郑磊本应以自己名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，依据协议书委托吴重凡购买诉争房屋，并对房屋享有法律上的所有权，而郑磊自身则享有事实意义上的所有权。吴重凡主张双方签订的协议书无效，没有法律依据，本院不予采信。关于购房款和按揭贷款的支付问题，综合双方提交的证据来看，郑磊持有购房款发票、维修基金收据、银行储蓄存款存折及吴重凡身份证等原件，并能准确说出每月按揭还款的地点和数额，而吴重凡主张其已将该部分原件交给中海信公司为办理产权证使用，郑磊持有的原件系从中海信公司处获得，但未提交相应证据，且与协议书的约定相悖，故本院对其该抗辩不予采信。
关于吴重凡辩称其已取得了诉争房屋的权属证书，双方签订的协议书不能对抗房屋权属证书效力的问题，本院认为，一般说来，同一物上的法律物权与事实物权应当是一致的，但在本案中，基于郑磊保留物权的意思表示，使法律物权与事实物权这两种在常态下统一于该诉争房屋的权利在实际中发生了分离。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，登记名义人尚不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，倘登记原因存在瑕疵，在第三人未取得不动产权利前，真正权利人仍得对登记名义人主张其真正权利之存在。换言之，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。
只是，由于法律物权直接体现了物权公示原则的要求，因此法律赋予法律物权以权利正确性推定的效力。换言之，法律物权人在行使权利时，无须举证证明其权利的正确性，而事实物权人欲取得法律的认可和保护，其就必须举证推翻法律物权的正确性推定，证明事实物权的正确性。本案中，吴重凡取得了诉争房屋的产权登记，可以推定其为权利人，但依据郑磊提交的协议书、购房款发票等相关证据，可以确认吴重凡取得诉争房屋法律上的所有权系基于郑磊的委托，吴重凡作为受托人负有将诉争房屋返还给郑磊的义务，郑磊才对该房屋享有事实上的所有权。依据前述事实物权人的真实权利优先保护的原则，郑磊有权要求吴重凡注销其产权登记，并将诉争房屋的产权变更登记到郑磊名下。吴重凡辩称其已取得了诉争房屋的权属证书，协议书不能对抗房屋权属证书的效力，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，吴重凡对诉争房屋享有的法律上的所有权，是基于郑磊的委托行为而产生的，郑磊自身则享有事实上的所有权。现因吴重凡拒绝承认郑磊对诉争房屋享有权利，郑磊依据协议书请求确认恢复其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，原审判决确认诉争房屋归郑磊所有是正确的，故对吴重凡的上诉请求，本院不予支持。”
又如（）三中民终字第15146号民事判决书：
“本院认为：我国《物权法》以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。本案中，根据保利大厦于6月10日作出的《关于麦子店房屋产权归属的说明》载明，“为确保售房工作正常进行，当时以大厦房管办职工王顺利的名义办理了5-202#房屋产权证。因此，以上房屋产权仍属保利大厦有限公司。”王顺利在上述文件的经办人处签字认可。保利大厦于2002年6月6日作出的内部呈批件中亦写明“因5-202住户不参加本次房改，建议拟以保利大厦房管办王顺利名义办理5-202房屋产权证。”王顺利在承办人处签字确认。根据上述证据，可以认定王顺利当时作为承办涉案房屋权属办理事宜的房管办工作人员对涉案房屋的产权登记办理在自己名下的原委始末是清楚知晓并同意的，且在此前及此后至今长达十余年的时间里，涉案房屋一直由保利大厦安排的其他人员居住使用，除房屋登记在王顺利名下外，其实际上并未取得对该房屋控制使用、收益、处分的相关权利，结合涉案房屋系由保利大厦于1993年即从案外人处出资购买的情况，原审法院认为现有证据已经形成证据链，足以确定涉案房屋的实际权利人系保利大厦，并据此判令王顺利协助保利大厦办理房屋过户登记手续是适当的，本院予以维持。”
从以上4份关于不动产物权确权的民事判决中可以归纳出如下的裁判规则：
第一、物权（不动产物权）分为法律物权和事实物权。事实物权是指由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。
第二，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。
第三、在涉及善意第三人利益的情况下，应当优先维护法律物权的公信力。
第四、事实物权人可以直接提起确认不动产物权（这里限于房产，土地使用权或其他自然资源的不动产物权确权的程序要复杂）的民事诉讼，而不必先行提起撤销不动产登记（法律物权）的行政诉讼。因为在本质上，不动产登记仅仅是物权公示的形式，本身并不具有赋权效力，不动产物权产生的真正基础在于继承、买卖、合法建造等行为或事实。所以，在某种意义上，我们可以说，你登记或不登记，事实物权都在这里。
而在事实物权保护的背后，隐含着一个可以追溯至罗马法的“原因理论”。罗马法认为，所有权的取得和转移须基于一项正当原因( iusta causa) ，罗马法上的原因包括买卖、赠与、清偿债务、消费借贷等，这些原因构成了所有权取得与移转的正当性依据。当正当原因缺失时，权利取得即归无效。（陶丽琴、陈永强：《不动产事实物权的适用与理论阐释》，载《现代法学》第7期）
因此，在不动产物权变动的原因行为被确认无效或被撤销的情况下，不动产物权变动即丧失了合法性基础，原物权人仍然享有事实物权。
在研习了关于事实物权和正当原因的理论和案例后，我们来分析一处被撤销经租的房产的所有权应当如何认定。这个案例是这样的：
北京市东城区冰窖斜街8号（旧冰窖胡同29号）房屋原为李长棉的私有房产。1951年，北京市人民政府地政局为李长棉颁发了换字第25233号房地产所有证，载明权利人姓名李长棉，坐落第六区冰窖胡同二十九号，面积叁分玖厘肆毫，间数12间，建筑面积195平方米公尺。
1958年，北京市开始对城市私有出租房屋进行社会主义改造，当时北京确定的纳入私房社会主义改造的标准是出租15间（225平方公尺）以上的私有出租房屋。李长棉名下冰窖斜街8号私房只有间数12间，建筑面积只有195平方米公尺，无论按间数还是按建筑面积都是不够改造标准的，却于1958年被错误纳入改造，并且一错就是56年（承认错改，同意撤销经租）。
上个世纪80年代，我国开始落实私房政策。1985年2月16日，原城乡建设环境保护部印发了《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的通知（以下简称“87号通知”）。87号通知第二条规定：“凡是不符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定而错改了房屋（包括自住房和不够改造起点的出租房被改造的）应按政策实事求是地给予纠正。”
87号通知发布将近后，1月13日，北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》，提出对李长绵名下冰窖斜街8号的12间被错误纳入改造的房屋予以纠正。但该通知同时说明，不发还原房，而要求对该12间房屋估价，从北京市落私办“文革产”专项经费中支付（补偿）。
现在要讨论的问题是：1月13日，北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》后，东城区冰窖斜街8号房产的所有权人谁？
李长绵（1992年去世）的儿子李会义认为，自己作为李长绵的继承人，是东城区冰窖斜街8号房产的所有权人。而政府方面则认为，东城区冰窖斜街8号房产曾于1989年前后被登记到原崇文区房地产管理局名下，属于公产房。但政府方面始终未能提供原崇文区房地产管理局作为所有权人的房屋所有权证，而仅仅向法院出示过原崇文区房地产管理局1989年前后办理房屋所有权登记时的一份房产平面图和一份房屋登记表。而李会义则持有1951年北京市人民政府地政局为李长棉颁发的换字第25233号房地产所有证的复印件（原件在东城区房屋权利局或北京市国土资源局东城分局）。
我个人认为，即使原崇文区房地产管理局1989年前后办理房屋所有权登记的程序是符合规定的，并且取得了房屋所有权证，然而根据正当原因理论，当1月13日北京市落实私房政策办公室下发《关于撤销原产权人李俊杰、李长绵被经租房产的通知》后，其房屋所有权登记及房屋所有权证即告失效，因为其取得房屋所有权登记及房屋所有权证的基础——经租—消失了，原崇文区房地产管理局房屋所有权登记成为无源之水、无本之木，当然要归于无效。而李会义则因继承对东城区冰窖斜街8号房产享有事实物权。因此，在不涉及善意第三人的情况下，在李会义和政府之间，当然应当保护事实物权人的真实、合法的房产所有权。
从不动产物权权属认定的裁判规则看，我不认为这是一起非常复杂的案件。但是，根据北京市的法院处理类似案件的惯例，这个案件一旦起诉到法院，恐怕法官还是要以历史遗留的落实私房政策性质的纠纷或政策调整为由，裁定不予受理或者驳回起诉。这结果是令人很痛惜的。
收集不易，本文《正当原因对被撤销经租房产的事实物权归属认定》知识如果对你有帮助，请点赞收藏并留下你的评论。
