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地产项目ROE取决于销售净利率、股东投入杠杆率、股东资金回收期、股东投入产出比、全周期ROIC，快周转的逻辑是资金的快周转、是股东资金的快周转，通过提升股东资金周转效率，做大销售规模，取得较高的股东资金ROE。如何将理论应用到实践中，如何才能真正快周转，什么情况下才能快周转，今天谈谈快周转落地的前提条件。NO.01股东投入杠杆率（资金投入/股东投入）
要实现股东资金快速周转，必须提升股东投入杠杆率：第一，通过股权合作，利用小股合作方资金共同开发项目，做单一最大操盘股东。缺点是虽然获得了全口径签约额，取得了全部的并表营业收入，但是归属母公司净利润会相应降低；第二，通过前期融资（国土证后开发贷前）甚至在缴纳土地款前取得融资迅速置换股东资金，提升周转速度，只要融资成本低于项目自身IRR，通过融资加速股东资金周转同时还能提升股东资金IRR。 因此，在项目获取时，就要考虑项目自身情况，是否能寻求到同业合作，是否属于金融机构投资区域，是否属于低成本资金考虑范围，决定了其是否能够利用股东投入杠杆率进行股东资金高周转。 在大水漫灌的资产荒时期，前期融资和开发贷以及各种非标融资综合运用，股东投入杠杆能达到五倍以上，正常情况，这个杠杆一般也能达到2.5-3倍。NO.02项目货地比（货值/地价）
项目投资定位经营策略大致分为三种：“现金流优先型”或者“利润优先型”，以及二者兼顾的“平衡型”。快周转的逻辑自然是选择现金流优先，这就要求项目货地比要高，最好大于3，逻辑很简单：1元钱拿地资金实现销售后，能获得3元钱销售回款，不考虑前期投入情况下，只要销售三分之一，就能回收股东拿地资金投入。相反，利润型项目，由于货地比低，通常低于2，一线城市甚至低于1.5，以“改善”和“高端”产品为主，通过产品力打造实现真正的溢价来追求利润，不具备快速周转的基础。高货地比项目，楼面价一般不超过5000元，楼面价20000元以上项目，货地比一般不超过2，所以我们可以看到快周转公司更喜欢三四五线城市和远郊项目，因为其楼面价支持快周转。楼面价越低，快周转效果越好，以楼面价1000元为例，当可售单方成本5000元时，售价7000元，迅速销售能收回七倍的土地款，而5000元的单方成本在未支付或支付很少前就通过售价收回了；而当楼面价50000元时，同样5000元可售单方，售价即使80000，也仅仅能收回1.6倍土地款（上述举例为未考虑税费简易数据）。 可见，货地比高，因前期资金投入有限，股东投入产出比就高，这也是快周转的秘诀所在。
NO.03项目体量
快周转决定了企业不能进行土地储备，因为储备的土地就是资金的占压，要快周转，必须拿地后迅速开发，所以体量太大的储备型项目，不适合快周转，除非企业能实现全面同步大开发，但体量太大，市场容量面临不足。所以快周转项目，区分不同地段，总可售面积5-10万平米为宜，最大不宜超过15万平米。体量太小了管理费用上、成本上都不经济，太大了同步快速推进并出售存在难度。适中的无土地储备的项目体量，也是股东资金快速回收和周转的重要条件。
NO.04供货速度和去化率
楼面价、货地比和项目体量决定了项目总货值，低楼面价、高货地比、适当的体量决定了快周转的基因，怎么才能把总货值转化成现金？全面供货、高去化率、高回款率成了快周转的最后一环。考虑到施工条件限制，100%同步供货存在难度，但首末批供货间隔最好不要超过4个月；强力储备客户，以具有竞争力的产品和价格让利客户，实现首开60%以上去化，半年内全部去化并回款80%以上。 考虑到一二线城市的强调控，预售政策（部分要求主体形象进度）和银行放款政策（部分要求封顶），正负零即可预售并且放款的城市更适合快周转。 基于上述条件，假设项目股东投入杠杆率3倍（合作模式），货地比3，在土地获取后6个月开盘，首推比例50%以上，开盘后4个月内推货比例100%、6个月内全部去化并回款80%。每一个亿的股东资金投入在一年内就能获取3个亿土地，供货并实现9亿销售额，创造7.2亿销售回款，假设30%的资金监管比例，可动用销售回款达到5亿；假设8个月内供货比例80%，7.2亿，实现70%去化率对应销售额约5亿，70%可动用资金3.5亿，考虑到前期、配套费用及部分工程款支付，基本实现股东投入资金回收，也就是股东资金周转率达到1.5次，一个亿的股东资金投入一年内能实现12亿（9+9*4/12）销售额，股东投入12倍的销售额就这样创造出来了。
总结
快周转的要求： 股东投入杠杆率：2.5-3； 项目货地比：3以上； 项目体量：5-10万平米； 预售及银行政策：六个月内供货，放款无工程进度要求； 供货比例：首推50%以上，四个月全面供货； 销售去化及回款率：首开60%以上，六个月清盘并回款80% 股东资金周转率：1.5以上，至少1以上
可能有朋友质疑，如何能实现如此快速销售去化？我们建议以有竞争力的价格实现快速销售，适当牺牲一两个点的利润率而将其他指标提升30%-50%，这是值得的，也是能够提升ROE的快周转，所以只要营销推广标准动作做到，加上有竞争力的市场价格，快速销售是可以实现的。
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