拍卖已经成为生活中的一部分，经常遇到房产拍卖的情形，有的是主动的，也有的是被动的。但拍卖过程后需要扣除哪些费用呢？想必这是很多人特别是被拍卖房产人特别关心的。毕竟房产拍卖的所得扣除各种债务和费用后，如果还有欠额仍然是欠债人的债务，而如果有了余额则是欠债人的所得。
网友小张目前因为银行贷款逾期，欠款逾期金额38万，房产即将遭到拍卖。房产市场价95左右，满三年，唯一住房，毛坯。虽然房屋在两人名下，即小张和前妻，但离婚时离婚协议上明确前妻已经放弃该房所有权，只是没有进行房产信息变更。小张想知道，被强制执行拍卖后，会被扣除哪些费用和哪些税收？
房产拍卖现在已经成为一种有效的房产处置方式，特别是随着债权债务关系的进一步明晰以及我国对债务严重违约行为的清理，房产拍卖越来越常见。
那么，对于被执行人来说，由法院拍卖的住房要扣除哪些税费呢？
首先，我们看看法院的住房拍卖会整体涉及到哪些费用和税费？是不是真的都是买家支付呢？
有的朋友可能会说，所有的税费都是由买家支付，卖家不需要担心。到底是不是呢？回头我们再说。
拍卖房产需要缴纳哪些费用呢？一般情况下，拍卖房产需要缴纳下列费用：
一是拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)；
二是营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税；再按营业税的9%缴纳附加税)；
三是合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)；
四是契税(由买受人按成交额的4%缴纳)；五是交易手续费；六是房产评估费；七是登记费；八是合同公证费。
一般来说，主要发生上面八项费用，而这八项费用并不完全是由买房承担，有的是买卖双方共同承担，有的则是由买房承担，自然也有的是由卖方承担。所以，那些以为完全由买方承担的想法是按照正常的房屋买卖的情况来说的，而拍卖则完全不同。
其次，法院拍卖住房，被执行人到底需要承担哪些税费呢？这是大家最关心的。
一般来说，拍卖房产的被执行人应缴纳以下税费：
一是印花税：房款的0.05%；二是交易费：3元/平方米；三是营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)；四是个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。
上海市高级人民法院《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见【发文字号】沪高法[2019]25号》2019年1月7日的文件再一次明确：目前拍卖房产的增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担。
除了上面的四项税费以外，还有两项费用也需要被执行人承担：房屋评估费用和拍卖佣金。
房屋评估费的因为法院评估的是疑难项目，所以一般情况下收费标准要比正常收费标准高。房产评估费用，一般情况下由原告预缴纳，由被执行人承担。国家标准为总额的千分之五收费，有的情况下也可按照评估总额的千分之十收费。
而拍卖佣金根据《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条规定，虽然由买受人支付，但会影响拍卖的价格，佣金收取比例根据拍卖成交价格的不同而收取不同的比例，价格越高比例越低，分段计费：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%；超过1亿元的部分，不得超过0.5%。
其三，除了拍卖过程中发生的各种税费，还应该扣除哪些因素呢？
当然，拍卖房产最主要的目的是偿还银行的逾期贷款，但是偿还银行的逾期贷款是在扣除以上各种税费的前提下才能进行扣除。
对于与银行有关的费用而言，主要有以下几项：
第一当然是银行的贷款欠款本金，这是最根本的要素。
第二是银行贷款的欠息和罚息，银行的欠息和罚息在银行的欠款本金没有归还之前是一直进行计算的。
第三是银行起诉的律师费用，如果银行起诉时是通过律师进行的，发生的律师费用有的时候法院也会在拍卖以后进行一定的扣除。
第四是银行向法院起诉、上诉及执行的费用，这些费用也全部需要被执行人承担。
各地的情况不同，一些法院还会根据当地的情况和实际情况发生一些费用，只要上面的全部费用扣除以后，如果有剩余才是被执行人的，而如果不够抵偿债务，被执行人仍然需要对剩余的债务进行偿还。（麒鉴）
