被规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心项目，还是没能等到新主人。
11月16日，深圳市龙岗区龙城街道“12宗地土地使用权及地上物”在京东拍卖上流拍。这是世茂股份旗下公司深圳市世茂新里程实业有限公司名下资产，也是世茂深港国际中心的大部分资产。世茂深港国际中心曾规划建设超668米的“中国第一高楼”。2022年世茂债务危机爆发后，世茂深港国际中心停工至今。
这并非世茂深港国际中心项目首次拍卖。上一次，是2023年7月5日，12宗土地以130.44亿元的起拍价，6.52亿元的保证金开始拍卖。两次拍卖时的打折力度不可谓不高。与163.05亿元的评估价相比，第一次130.44亿元的起拍价，相当于打了八折。第二次起拍价格为104.35亿元，已较首次拍卖降了26亿元。
然而，第一次拍卖虽然有3万人围观，727人关注提醒，但截至拍卖结束，最终无一人报名。第二次，截至11月16日上午10点拍卖结束，虽然吸引近万人围观，且降价力度更大，但明显热度不如从前。最终，也无人出手。至此，“中国第一高楼”的命运，没能如愿等到逆转。
01、为啥又没找到买家？
世茂深港国际中心是一个价值超百亿的大型综合项目。
在当下的时间节点，很多房企自顾不暇中，几乎没有人能够买得起如此大额的地产项目。即便有人有资金实力，他们也都在观望中。“除非那个资产的价格，低到不能再低，才会考虑出手。”一名从事不良资产收购的资深人士告诉「市界」。
实际上，由于受制于城市规划等要求，2017年这块地在竞拍环节时，对竞拍人的要求很高。比如要求竞买人2016年经第三方审计的总资产不低于2000亿元；要求竞买人在内地和香港各有不少于（含）1家上市公司，以及在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑等。
尽管今年的这两次拍卖，没有像当初土地竞拍那样的规则，但在前述不良资产收购资产人士看来，这么大的项目，地标性的建筑，任何公司来做，都需要一定的实力，不然干不下去。投资一座高层建筑，还需要进行全面的风险评估。“比如项目的长周期开发所需资金、项目背后的债权关系，以及入市后的去化招商等。”
深圳市世茂新里程实业，这个12宗地块的主人，背后涉及多项债务。天眼查APP显示，目前世茂新里程作为被执行人的案件有11宗，被执行总金额约91亿元，申请执行人中出现多家房产代理机构的身影。其中，中信信托申请执行的标的数额最大，约60.69亿元。根据评估文件，12宗地有10宗设立了抵押权利，抵押权人正是中信信托。这些风险点，都会影响项目的走向，使得企业不敢轻易接盘。
接盘这个项目，还要考虑深圳写字楼的现状。12宗土地按照之前规划，包含集中商业及T3办公楼用地及地上物、4宗写字楼用地（2栋250米、1栋338米、1栋500米）、4宗公配用地（包含营销中心），以及幼儿园、国际学校、绿地操场用地。
由此可见，涉及办公楼、写字楼的体量不可谓不大。从目前深圳写字楼的现状来看，“已经出现了供求失衡的状况，很多甲级写字楼空置率达到了30%，前海等地区甚至达到了40%。”协众策略管理集团联合创始人黄立冲告诉「市界」。
黄立冲继续解释道，写字楼的规划不像住宅长期存在，再加上现在的办公模式发生改变，对写字楼的需求量没有之前那么大，“作为开发商，不是说敢不敢接的问题，而是就算接了以后，这个楼的建设非常昂贵，即便最开始赚钱了，很可能半路因为各种高维护成本，以及出租率不确定等被拖累。”那么，第二次流拍之后，这12宗地块何去何从？
▲（来源/京东法拍网）
一般来说，第一次拍卖过后，相隔半个月到一个月，再进行第二次拍卖。如果第二次流拍以后，大概会在半个月到一个月之后进行“变卖”。“变卖跟拍卖的区别在于，拍卖是先交一部分保证金，然后再缴纳剩余尾款。变卖则是需要报名付全款。”法拍平台相关人员告诉「市界」，报完名付完全款后，它就自动进入24小时倒计时环节了。变卖周期有20天时间。
对于“该标的会不会第三次流拍”的问题，法拍房相关人士向「市界」坦言，这样的大标不确定。这也就意味着，世茂深港国际中心项目的命运走向，仍然不乐观。
12宗土地走上法拍这一步，并不是世茂自愿的，至少在走上法拍这条路前，世茂仍在为“第一高楼”寻找买方。比如2022年2月16日，时任世茂集团执行董事的吕翼，曾代表世茂与投资人召开视频会议，商议兑付问题。也是在此次会上，世茂方面透露，“信托计划涉及的项目深圳龙岗深港国际中心，拟引入国资战投，正与深业、深投控、中建投和AMC等洽谈。”
然而，由于种种原因，深港国际中心始终未能找到接盘方，直到法院的强制执行程序下达。与中信信托的纠纷，是12宗土地走上拍卖的主要原因。2022年，中信信托以世茂深港国际中心项目为底层资产，发行信托产品募集资金87亿元，用于支持世茂深港国际中心二期公寓和一期商办开发建设。2022年2月，中信信托宣布，上述信托计划中的57亿元资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心随之停工。
同一年，北京市第三中级人民法院，对世茂深港国际中心项目的12宗土地查封。直到2022年7月，12宗土地首次走上法拍平台。
02、第一高楼的前世今生
深港国际中心所在地块是世茂在2017年以240亿元的价格拿下的。按照设想，它计划投资500亿元，在地块上将建一栋668米的最高塔，成为深圳乃至中国第一高楼。
对于“第一高楼”的工程进度，世茂有一个时间表：这栋高楼在首期开工项目内，三年内完成进度的50%，整个项目也于五年内完工。在拿下地块三个多月后，世茂便开始动工了。世茂对于要打造的“第一高楼”寄予厚望。世茂集团董事局副主席许世坛多次说，“这个项目做好之后，预计可供货值超过700亿元，一年收租就可以达到30亿元以上”。
彼时，深港国际中心也的确成为世茂手中的“王牌”项目。它不仅是深圳最大的投资项目，更是一个集办公、商业、旅游、文化、科普展示、公寓于一体的大型城市高端国际化综合体。深港国际中心的价值不可谓不高。通过公开资料显示，世茂在深港国际中心上，净投入已经达到151.43亿元，总货值629.04亿元。
2019年，世茂深港国际中心的公寓产品一经对外推售，便赢得了市场追捧。有媒体如此形容当时的盛况：超级富豪疯狂扫货，“有深圳湾业主一口气买了六套”“有海外的粉丝委托国内朋友代订”……彼时，深港国际中心所在片区楼盘上的宣传语，都有“距世茂深港国际中心xx米远”这样的标语。几乎所有人都坚信，正如罗湖的地王大厦、福田的平安金融中心和南山的春笋大厦，深港国际中心是这个片区价值跃升的点火器。
然而，四年后的今天，在世茂的流动性危机中，“第一高楼”的施工进展不及预期。以法拍的12宗地为例，「市界」从评估报告中看到，12宗地块中动工的有6宗地块，有4宗还处于土方施工阶段，尚未进行整体建筑施工。而从整个深港国际中心来看，公开资料显示，这个综合体项目，已售货值84.25亿元，剩余货值达544.79亿元。
