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· 这个行情，想卖房只有降价一条路！
· 同一个小区，只有你价格最低，你的房子才具有竞争力！
· 隔壁的房子都降成这样了，您家不调价，就别指望卖出去！
如果你是房东、二手房业主，近期卖房时，一定听过以上类似话术，最终目的都是：逼你降价！
近日，一篇名为《核心区业主告知书》的文章在地产圈广泛传播，矛头直至江北的房产中介恶意压价。
南京江核业主们开始把怒火撒向唱衰房价的地产中介，向中介开炮！
同时本站获悉，当下的二手房业主真是卑微！不仅开始支付中介费，甚至有的房主付得比买房者更高，一切只为把房子快速出手！
房产中介，在房价下跌过程中，究竟扮演了怎样的角色？一个小区的价格，是否被中介掌握生杀大权？从卖方转为买方市场，二手房业主们的利益谁来保障？
一场房价保卫战，正在打响！
中介为什么压价？
人的命运是历史洪流中飘摇的舟。
曾经的二手房业主，一度是食物链的顶端，如今卑微如蝼蚁。
也别以为楼市下行，房产中介没饭吃了。恰恰相反，他们日子反而好过了，因为近期二手房成交量蹿升，卖疯了！而大多是依靠“以价换量”。
按照通常逻辑，应该房价越高，中介提点越多，中介应该帮着房主要高房价啊！
但现实是，高房价，没人接盘。
毕竟，只有成交才能有佣金，落袋为安。
现行市场行情，房价正走入下跌通道，为了促成交易，中介利用各种话术、手段向房主压价、诱导让价，从而保证成交。
《核心区业主告知书》文中提到，南京江核区域的价格目前被人为操控低了。房价一路下跌，和中介有很大关系，纯粹是人祸。
（截图：《核心区业主告知书》）
该篇文章主要控诉了十几位中介同时为一位客户提供服务，导致业主被轮番砍价。以及中介向业主传递出“没客户、市场不好”的唱衰信号，从而使得房价一味下调，购房者不敢买进等现象。
大家真的要用一分为二的辩证思维，看待问题。
中介为了促进成交，在客户和业主两端“巧舌如簧”是行业特点。利用的就是信息差，两头做文章，说故事，成交才是终极目的。
中介不能左右房价，但却起到“推波助澜”的作用。
经历过几轮房地产周期，就应该看透，中介的作用，是桥梁，是借势而为，中介自己创造不了大势，也无法对抗大势。
在房价上涨周期，我们看到中介上蹿下跳，变着法子推高房价，成为助推高房价的“帮凶”；
在房价下行周期，中介又打压房主，千方百计说服降价，变身房主眼中痛恨的“房价下跌元凶”。
那么当下，我们就正处于信心匮乏，市场预期悲观的下行阶段。
2月1日，第三方研究机构中指研究院发布《百城价格指数报告》，2024年1月，百城新建住宅价格环比继续上涨；不过，二手房市场仍维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显，二手房市场价格目前已连续21个月环比下跌。
从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1月，二手房除三亚小幅上涨外，其余99个城市环比均下跌，二手房价格下跌城市已连续8个月超90城。
1月，十大城市二手住宅平均价格为39039元/平方米，环比下跌0.53%。其中，1月十大城市二手住宅价格环比均继续下跌，具体来看，南京环比跌幅最大：0.85%！
中介的套路，揭开给你看
负重前行的人少了，岁月静好的人慌了。
环境变了，大家现在只想减轻压力，减少负债，不要给自己肩上负重太多。
也伴随着中介的一片喊跌之声，许多房主害怕后续房价会跌得更加离谱，于是匆匆将房源上架，乱了方寸……
现在的南京，多个小区价格“破发”，亏本抛房的比比皆是。
中介打压房价的套路，一些不为人知的真实卖房骚操作，我们为大家详细列举如下：
① 挑房子缺点，讲近期周边低价成交房源
纯粹讲房子缺点，或者说一下周边近期类似房子的成交价（当然这个成交价也无从考证）。唯一的目的，就是让你觉得，你的房价挂高了，需要降价。
一般这样的电话不只打一次，你会接到多家公司、多次和你说明此类情况。三人成虎，让你产生动摇，觉得自己的房子真的有问题，价格是否真的挂高了。
Tips：一般晚上18点之后中介打过来的电话，有些甚至是中介刚刚培训完打电话的话术，接着做的“实战练习”。
节前，很多中介门店业务员已无所事事，唯一能做的工作，就是打击房东，让房东降价。
中介行业的专业术语，叫做“消极房东”。
② 房价挂高后遭雪藏房源，中介再劝房主降价
有部分无良中介的骚操作，当房主的房源在此中介挂牌后，你的房源信息会铺开，会有不少中介给你做电话信息确认。
但是，如果你的房子挂牌价高于他们给的所谓“指导价”，那么他们就会“雪藏”你的房子！表面上会和你说这个价格可以试试，帮你积极推荐，但是挂牌一段时间后，你都不会收到任何电话咨询，更不要指望有带看。
因为你的房子一挂牌，在他们的系统里面就被评为——C级！！！
C级就代表着，你是「不诚意房主」或者「不推荐房源」！
他们要用“事实”告诉你——价格挂高了！一般在挂牌两周后，该中介会让他们的店长给你电话深入分析原因：“你的房子挂牌远高于目前市场价，客户听到价格就被吓跑了，尽管我们经过多个门店的推荐和努力，都没有带看！您看，是不是降低一下价格？”
所以，房子一定不能只挂所谓的大牌中介就万事大吉。一般中介越大，他们的垄断力就越强！还是需要多维度铺开。
当然，如果房主有时间亲自跑房子周边几公里的中介门店挂牌，那效果会更好。门店也可以感受到房主的诚意，对你的房子更有印象，有客户推荐时，会第一时间想到。
③ 安排假客户试探房主底线！切记：不要报出心理底价
中介先电话和你约看房，再和你压价。你就会有一个具象的客户画像，有一个心理暗示，觉得离成交又近了一步，但是一定不能松懈，这个客户不一定是真的客户！
房主也要学会初步判断客户的真假。
如果房主不是每次都亲身赶往看房现场，那就在房子里安一个摄像头，可以看到每一次的客户带看，知道客户基本体貌特征。
如果中介来和你沟通，首先，你可以确认一下看房的时间、客户的年龄、看房人数、和基本的体貌特征。如果都相符，那么再进一步询问客户的付款方式、付款周期、购买需求等细节问题。
如果中介对这些都回答流畅，特别是不仅说客户的情况，而且很切实询问房子的情况以及你对付款的要求时，基本可以判断是真实买家，可以深入沟通。
但，以上方式只能排除95%的假客户！还有5%那真的是超高级操作，而且往往会在你和中介签独家卖房合同之后。
现在市场上有很多所谓的“A客”，他们负责“全套服务”，从假看到假复看，到假谈，一般这类客户的付款周期都会非常长，基本就是试探房东的底线！
据业内透露，这类人的市场收费也明码标价！100元带看一次，面谈40元一个小时！
这类客户好像看似难以甄别，但假的就是假的，一定真不了！
总之，你如果挂牌后接到各种问底价、打击让你降价的电话，千万不要傻到，直接在电话里，把“底价”交代了，打过来的电话都有录音。你说出的底价，在外面就会被宣传为“挂牌价”，买家也会把“底价”作为挂牌价。
那如果卖房，应该怎么回答中介电话的议价呢？合适的回应是：“价格空间肯定有，但是不多，具体可以见到客户再谈”。
还有一点切记，无论你挂什么价格，在见到买家后，肯定是要再让价的。一般认为，基于挂牌价再有5%的让价空间，是比较合理的范围。
也就是说，挂牌100万，你自己要认为95万成交是合理的（95万还要付1%房东中介费），否则，在当下市场，就是不切实际的幻想。
为什么要有5%的现场让价空间？因为买家要的不是便宜，买家要的是占便宜的感觉！所以，真正底价一定要最后见到了真实的买家，见面了，能够一锤定音的时候，才透漏出去。
底价，必须是最终一锤定音的时候，让买家觉得能捡到便宜了，才抛出去的价格。
④不要暴露你的真实情况，做人留一手
还有一种案例，就是千万不要被中介掌握你的真实情况。
这里一个真实案例，Q先生的母亲年纪大了，爬楼梯吃不消，心头结就是尽快在周边置换一套电梯房，T中介可没放过这个机会，嘎嘎输出，把老太太哄得花枝乱颤。
“你们家小区流动率超高的，房子又那么好，完全不愁卖啊~ 放一百个心，先买房没问题。”
百善孝为先，箭在弦上不得不发，Q先生最终只好遂了老太太的愿望，在小阳春行情火热的3月份，随T中介签了一套房子的购买协议，下了定金。
但他手上的一套二手房还没卖掉，于是签约时，拉了一个长付款周期，约定11月下旬付8成（近900万），最晚12月下旬过户，以为给自己留足了时间周期。
但是，较大的中介品牌系统内，除了房源信息库，还附带一个系统，叫跟进系统。就是房客源维护跟进记录。
房源维护人，在跟进系统里，会即时写上和房主的沟通情况，比如这种：
从Q先生的描述里就能验证，周边中介，分分钟都知道他已经先买后卖了！
遇到心态慌乱的房主，中介可开心了：“ 兄弟们，他急了他急了，还愣着？快来上刀上枪！”
简直就是一堆狼，等着围栏里的羊，什么时候饿得顶不住了，看往哪个方向跳出围栏。
果不其然，事情的发展并不如Q先生的本意，原本说好的“不缺客户”，都换成了假客户和探底价。
由于对自己的房子定价较高，挂牌坚挺（远高于邻居），Q先生的房子目前已被两个主流中介平台下架，掐断外网流量：
“ 你不急是吧，再过几个月，我看你急是不急。”
再次奉劝各位，二手房市场很复杂，做任何决定之前，问自己两个问题：
1. 中介说的每一句话，背后目的是什么？是否有利益关联？
2. 像下棋一样，做任何决策，往后推算三招，会发生什么，是否对自己不利？
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刷新认知！房主中介费比买房人付得多
除了以上提到的中介套路，还有一点想提醒，比如说，要不要签：独家委托。
如果你签了独家，一定会被当成重点打压对象，因为不存在其他的中介竞争，你就会被无所顾忌当猪杀！
房主卖房，本质是在卖一件商品。提高曝光量、提高带看量、增加推荐度、越多中介推荐，才能更快卖出去。
房主和中介，在“把房卖出去”这件事上，是没有利益冲突的。就像生产商和零售商的关系一样，应该是朋友关系。只有朋友越多，信息散布得越广，才能卖得更快更好。
但往往有想不明白的房主，被几句花言巧语就蒙蔽双眼，把自己的朋友全砍S，签一个“独家委托”。
一般中介要求签署独家委托目的，就是以下：
· 杀价格，人为打造低价房，自然就更好卖了；
· 限制流量，仅品牌内部和熟人交易；
· 锁定利益，吃差价或高额佣金。
事实上，卖得掉的房子，不管是不是独家，都卖得掉。卖不掉的房子，独家了，反正其他中介不能卖了，就慢慢磨房东，把价格磨到最低。
如果房东搞不清楚这层关系，那你只能被砍价。
今天还听说，有的房主为了快速卖房，和某壳签了“好赞房源”，代价是，需要交2个点的中介费。买方再交1个点。加起来总共3个点！
我的天！犹记楼市上升期，中介费可都是全部转嫁到买方头上，官方通行收费标准是2.4%。卖方，也就是房主，从来都是只谈净得价，哪里需要给中介费！
如今，房主竟然要给中介费，甚至比买房人还要高！
并且大家发现了吧，虽然房价下跌，但中介的佣金提点还提高了，如此跑量，交易量上来的话，中介真赚得盆满钵满！
写在最后：
房价的调整本质上是风险出清、预期回归理性的结果，这将为房地产市场稳定发展打开空间。
一个地方的房地产走势是由产业、就业、人口等基本面因素多方决定的，绝不是被任何一类人所能轻易唱衰的。
不可否认，在当前的大环境下，不排除确实有一些中介为了提升房屋交易数量，而刻意制造恐慌情绪。
正因为有信息差的存在，不论是楼市上行还是下行，房主和买家两头，注定只有一位赢家。
中介则是一把刀：
刀子向内，你就是砧板上的肉，
刀子向外，你就是那块磨刀石。
中介，虽没有翻云覆雨的能力。但他们善于抓住房主和买房人的心理，煽风点火，大肆制造恐慌情绪，用个别法拍房、低价成交房博流量，吸引眼球，对房主进行以偏概全的诱导，让卖家一味调低价格，刺激成交，最终赚取佣金。
换一个角度说，从长远来看，中介也需要维持健康的交易生态！如果只顾眼前利益，哪天真把市场玩崩了，大家坐一条船上都会被倾覆!
对于房主来说：
不要火急火燎，自乱阵脚，越急越难成交，越慌价格越贱。应该稳定内核，换句话说就是：允许一切发生，专注自身。
理性看待房价涨跌，怀揣着希望，等待市场的逐渐好转，或许才是应对行业周期波动的合适对策。
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