收益管理基本原理
收益管理基本原理主要是根据当地市场的供求关系来决定房价：
◇供大于求时，降低房价，增加预订数量，使收益最大化；
◇供不应求时，提升房价，使收益最大化；
◇调整或优化客源结构，使收益最大化。
平均房价计算公式
平均房价=客房总销售额÷实际客房出售数
如A酒店有客房100间，其中60间为标准间，房价180元/间；40间为单人 间，房价160元／间；当日房价以8折优惠， 标准间房价144元／间，单人 间128元／间，实际出租房为80 间，其中标准间40间，单人间40间。
则：当日客房总销售额 =144×40 +128×40=10 880；日平均房价=10 880÷80=136 元。
出租率计算公式
出租率=（实际出租房间数÷可供出租房间数）×100%
如B酒店有客房125间，当日出租间数为89间，则：
出租率=(89÷125)×100%=71. 2%。
每房日平均收益（RevPAR)计算公式
可以用两种方法计算出RevPAR。
公式(l)：RevPAR=实际客房收入÷可供房总数。仍以上面A酒店为例，A酒店的RevPAR=10 880÷100=108.8。这个数字表明，该酒店每间客房产生了108.8元的收入，经营状况尚可。
公式(2)：RevPAR=出租率×平均房价=80%×136=108.8。假如上述A酒店实际出租房为50间，其中标准间30间，单人间20间，则：当日客房总销售额=144×30 +128×20=6 880;日平均房价=6 880÷50=137.6元；出租率=(50÷100)×100% =50%; RevPAR=6 880÷100=50%×137. 6=68. 8。
RevPAR是一个非常重要的指标。因为光看出租率，我们并不能判断一个酒店的经营优劣，同理，仅凭平均房价我们也不能做出判断。而RevPAR则可以帮助我们比较全面地了解一个酒店的经营状况，因为它从出租率和平均房价两个方面来考察酒店的经营。举例来说，设一个酒店有100间客房，它的RevPAR是100元，那么不用任何计算器，也能够计算得出，客房总营收=100×100×365=3 650 000元。
一家客房数为100间房的酒店，如平均房价下降5元，出租率下降4.5%，而导致RevPAR下降10%，最终造成了全年毛利润严重下滑。全年毛利润比原先减少：1528 750-1280423=248 327，即减少24万多元。
理想的平均房价计算公式
(l)理想单人房平均房价=门市价出售的单人间收入÷单人间总房数。如有一家经济型酒店有房100间，其中单人间25间，门市价160元；双人间50间，门市价180元；大床房25间，门市价180元，则该酒店理想的单人间平均房价=25×160÷25=160元。
(2)理想双人房平均房价=门市价出售的双人间收入÷双人间总房数。上例中酒店的理想双人房平均房价=50×180÷50=180元。
(3)理想大床房平均房价=门市价出售的大床房收入÷大床房总房数。上例酒店的理想大床房平均房价=25×180÷25=180元。
收益率指数
收益率指数是衡量一个饭店经营好坏的重要指标。收益率指数的计算公式是：收益率=客房实际收入÷理想客房收入×100%，所谓理想收入就是按门市价出售的房价收入。
例如：一家有100间房的酒店。设它的门市价为100元，年出租率为85%，
则收益率=(100×100×365×85%)÷(100×100×365)×100%=85%
收益率指数越高，越接近理想的客房收入。收益率指数达到了100%的经济型酒店可考虑涨价。假如收益率太低，如低于75%时，要查找原因：
◇定价错误，房价太高；
◇竞争太激烈；
◇生意没有做好；
◇服务不好，留不住顾客；
◇客源结构有问题。
收益率指数还可以用来比较两家酒店的经营优劣，作为考核店长的重要指标。
上述三种情况，到底哪一种比较好，要根据具体情况。对经济型酒店来说，第三种情况最佳。第一，目前中国经济型酒店就是卖客房，不像星级酒店还要考虑出租率高一点，可能产生附带的消费；第二，出租率低，而房价高，这样既可以节省水电煤和大量一次性用品，又可以节省维护保养费。但也有人喜欢第一种情况，因为第一种做法虽提高了成本，却扩大了市场份额，提高了人气。要知道市场份额就是客户份额，就是市场占有率，从某种意义上来说，它比收益管理更重要。具体采用哪种方法，可根据企业的发展需要而定。
